اثبات مالکیت چگونه امکان پذیر است؟

از متداول­ترین دعواهای ملکی، دعوای اثبات مالکیت می­باشد. چرا که بارها پیش آمده است که دو یا چندین شخص، به طور همزمان، برای یک مال یا ملک طرح دعوی نمایند؛ زیرا هر کدام از آن اشخاص، خود را صاحب آن ملک یا مال دانسته که همین موضوع باعث اختلاف و نزاع میان آن­ها می­شود. تنها راه حل این مشکل، اثبات مالکیت شخص می­باشد. برای ثابت نمودن این موضوع، هر شخص که خود را صاحب ملک یا مال می­داند، باید با ارائه­ی دلایل کافی و مطابق قانون مانند سند، شاهد و یا اماره ید، مالکیت خود را اثبات نماید. در صورت پیش آمدن چنین مشکلی، باید به دادگاه مراجعه نموده و اسناد اثبات مالکیت را به قاضی تقدیم نمایید.

ما در این مقاله به بررسی مفهوم اثبات مالکیت و راه­ها و مدارک اثبات مالک بودن ملک و یا مال مزبور پرداخته­ایم.

دعوای اثبات مالکیت چیست؟

مالکیت، به رابطه­­ی میان یک شخص و مالی گفته می­شود که به دنبال آن، افراد دیگر نمی­­توانند آن مال را تصرف نمایند. از طرف دیگر شخص مالک نیز می­تواند به موجب این رابطه، از مالی که متعلق به خودش است، به هر روشی که تمایل داشته باشد، استفاده کند. اما چگونه می­توان این مالکیت را اثبات کرد؟ دلیل طرح این سوال این بود که معمولاً متداول­ترین دعاوی ملکی و موضوع شکایت افراد در مراجع قضایی می­باشد. از مهم­ترین دلایل اثبات مالکیت، سند می­باشد که مالکیت فرد را بر اموال مورد نظر اثبات می­کند. قانون مدنی در زمینه­ی اثبات مالکیت، سند را به دو دسته ی سند عادی و رسمی جدا می­کند. این دو دسته از اسناد از اعتبار متفاوتی برخوردارند. چرا که اسناد رسمی از مزایایی چون قدرت اجرایی برخوردارند. در صورتیکه سندهای عادی از قدرت اجرایی برخوردار نیستند.

 

شرایط اثبات مالکیت

برای اقامه و اثبات مالکیت به شرایط و ارکانی نیاز داریم که در ذیل بیان شده است؛

قرارداد کتبی یا شفاهی:

از مهم­ترین ارکان و شرایط دعوای مزبور، وجود قرارداد کتبی و شفاهی می­باشد. چرا که در صورت عدم وجود قرارداد که مالکیت شخص را نشان دهد، دعوای اثبات مالکیت نتیجه ­ای به دنبال نخواهد داشت.

خواهان در ابتدا باید وجود قرارداد یا ادله­ ی مبنی بر انتقال مالکیت را اثبات نماید،که این کار را با ارائه ­ی یک سند عادی یا ادله ­ای غیر رسمی (که در چنین حالتی، باید وجود این قرارداد را با سایر ادله اثبات کند)، انجام می­دهد.

اما لازم به ذکر است برای طرح کردن دعوای اثبات مالکیت، تنها ارائه­ ی یک سند یا ادله­ ی غیر رسمی اثبات شده، کافی نیست.

اثبات نمودن اعتبار قرارداد:

رکن دوم دعوای مزبور،اثبات نمودن اعتبار قرارداد است. خوانده پس از اثبات وجود قرارداد خواهان، باید با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوای مزبور دفاع نماید. حال اگر خوانده دلیلی مبنی بر بی اعتبار بودن قرارداد اثبات شده از سمت خواهان، ارائه دهد. در آن صورت بایستی خواهان، اعتبار قرارداد را اثبات نماید؛ زیرا ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد اما به دلایلی بعد از تنظیم، ابطال، فسخ و یا اقاله شده باشد. در این صورت با دفاع خوانده، خواهان بایستی اعتبار قرارداد خود را اثبات کند.

خواسته الزام به تنظیم سند:

در کنار موارد بالا، لزوم تنظیم سند نیز به طور معمول خواسته می­شود. در واقع یکی از شرایط دعوای اثبات مالکیت، الزام تنظیم سند رسمی نیز می­باشد. از دیگر شرایط طرح دعوای مزبور، یعنی صاحب سند عادی به دنبال اثبات مالک بودن خود می­باشد و باید رعایت کند، طرح خواسته­ی الزام به تنظیم سند عادی در کنار اثبات دعوای مالکیت می­باشد. به ویژه زمانی که دارنده­ی سند عادی قصد اثبات مالکیت در برابر دارنده­ی سند رسمی را داشته باشد. چرا که در اکثر موارد، دادگاه­ها در چنین مواردی دعوای مزبور را با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی و بند۷ و ماده­ی ۸۴ ، رد می­کنند. با این فرض که دعوای اثبات مالکیت، اثر قانونی ندارد.

 

دلایل اثبات مالکیت

هرگاه دو یا چندین نفر خود را مالک یک مال بدانند، باعث اختلاف و نزاع میان آن­ها می­شود. در نتیجه باید هر شخصی که مدعی مالکیت ملک می­باشد، با ارائه­ی دلایلی قانونی مانند سند، اماره­ی ید یا تصرف و شهادت شهود ادعای خود را ثابت نماید.

  • سند: مهم­ترین دلیل برای مالکیت، سند می­باشد. طبق قانون، اموال نیز مانند املاک، در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. در نتیجه دولت، کسی را مالک ملک می­داند که مال مذکور، به نام او ثبت شده باشد.
  • شاهد: با وجود سند که مهم­ترین دلیل اثبات مالکیت است، اما شاهد نیز ارزش اثبات کنندگی بسیاری دارد. چرا که در مواقع بسیاری، با استفاده از شاهد، مالکیت بر اموال اثبات می­شود. البته قابل ذکر است شهادت هر شاهدی قابل قبول نیست مگر این­که شخص شاهد راستگو و موجه باشد و در ظاهرش نیز مشکلی که اعتبارش را زیر سوال ببرد، نداشته باشد.
  • اماره ید: از راه ­های دیگر اثبات مالکیت، اماره ید یا تصرف می­باشد. منظور از اماره ید یا تصرف این است که شخصی که مال یا اموالی در دست اوست و مانند مالک آن اموال رفتار می­کند، مالک می­باشد؛ مگر آن­که خلاف آن ثابت بشود. در واقع تصرف در مال تحت عنوان مالکیت ، دلیلی بر مالک بودن می­باشد. البته لازم به ذکر است اماره ید یا تصرف تا زمانی که سند مالکیت یا شاهدی خلاف آن را ثابت نکند، اعتبار دارد. به این منظور که اگر فردی سند و شهود شاهد ارائه دهد، مالکیت فرد مدعی متصرف، منتفی می­شود.

مدارک مورد نیاز برای اثبات مالکیت

  • ارائه ­ی تصویر مصدق سند رسمی یا قرارداد
  • ارائه ­ی تصویر مصدق رسید پرداخت وجه
  • ارائه­ ی کارت ملی جهت احراز هویت
  • شهادت شهود و مطلعین
  • درخواست استعلام
  • شماره پرونده استنادی
  • تحقیقات محلی
  • درخواست جلب نظر کارشناس
  • اتیان سوگند

مراجعه به مرجع صالح برای اثبات مالکیت

ارائه­ی دعوای اثبات مالکیت، بایستی در دادگاه محل وقوع ملک صورت گیرد و تمام مدارک و مستندات با به همراه داشتن درخواست، ارائه شود. بعد از ارجاع پرونده­ی مزبور به شعبه، در صورتی­که پرونده به نفع خواهان بعد از بررسی­های کامل احراز شود، دادگاه رای اثبات مالکیت وی را صادر می­نماید. قابل ذکر است رای مزبور نیاز به صدور اجراییه ندارد و پس از آن که رای صادر شده قطعی شد، خواهان، تحت عنوان مالکی رسمی شناخته شده و می­تواند از حق مالکانه خود استفاده کند.  همچنین باید بیان کرد که اگر ملک مزبور، در تصرف فرد دیگری باشد، می­توان دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را با هم مطرح نمود.

تفاوت املاک ثبت شده با املاک ثبت نشده در دعوای اثبات مالکیت چیست؟

در دعوی مزبور، توجه به این نکته ضروری است که ملک دارای سند رسمی و یا ثبت شده می­باشد یا نه. باید بگوییم که در مورد املاک ثبت شده، دعوی مزبور بر خلاف سند رسمی قابل پذیرش نمی­باشد. همچنین در مورد املاک بدون سابقه ثبتی، مالکیت افراد بر حسب مقررات و قانون ثبت اسناد و املاک ممکن می­باشد. در نتیجه متقاضی باید طبق مقررات عمل کند. اگر در خصوص مالکیت، اختلافی وجود داشته باشد، رفع این اختلافات در زمره تکالیف قانون دادگاه ­های عمومی می­باشد.

 

اثبات مالکیت اموال منقول

املاک و اموال غیر منقول ممکن است یا دارای سابقه­ی ثبتی یا فاقد آن باشند. در دعوای اثبات مالکیت در مورد املاکی که سابقه­ی ثبتی ندارند، طبق قانون مدنی ماده ۳۵، تصرف تحت عنوان مالکیت، دلیلی بر مالکیت است مگر آن که خلاف آن را بتوان ثابت کرد.

بنابراین، دعوای مزبور در مورد املاکی که سابقه­ی ثبتی ندارند، تنها قابل استماع بوده و اثبات آن با سند عادی و سایر دلایل مطابق مقررات قانونی ممکن می­باشد. با این تفاسیر، برای اثبات نقل و انتقالات املاک و اموال فاقد سابقه­ی ثبتی، سند عادی نیز جزء دلایل اثباتی مانند اقرار ، شهادت و غیره قرار می­گیرد. ولی در مورد املاک با سابقه­ی ثبتی که جریان ثبتی آن پایان یافته و سند مالکیت به نام اشخاص صادر گردیده است، ملاک مالکیت افراد، ماده ۲۲ قانون ثبت می­باشد.

اثبات مالکیت با سند اصلاحات ارضی

سند اصلاحات ارضی نشانگر مالکیت شخص بر آن اراضی می­باشد. چرا که قانون و تکلیف قانونی می­باشد. شما با در دست داشتن سند اصلاحات اراضی نیازی به مراجعه به دادگاه یا مرجع دیگری برای اقامه­ی دعوای اثبات مالکیت ندارید. شما می­توانید با وجود این سند به اداره­ی ثبت محل خود مراجعه کرده و تقاضای سند بدهید. اداره­ی ثبت نیز اسناد و مدارک شما را بررسی نموده و پس از انجام تحقیقات محلی و سایر مراحل ثبتی، برای شما سند تک برگ صادر می­نماید.

مشاوره حقوقی شما را از ابعاد این تصمیمات و تبعات آن آگاه میکند و به شما این امکان را میدهد که با اطمینان تصمیم بگیرید.⠀

🔹گروه حقوقی امیری به منظور پاسخ به سوالات شما خدمات مشاوره حقوقی تلفنی و حضوری را ارائه می‌دهد.


☎️ ۰۲۱ ۴۴ ۲۷ ۸۵ ۷۱⠀
☎️ ۰۲۱ ۴۴ ۲۷ ۸۵ ۷۲
📱 ۰۹۳۳ ۷۰۹ ۷۰۸ ۷ whatsapp
______________

⠀⚖️ A M I R I L E G A L G R O U P ⚖️

🔸گروه حقوقی امیری
🔹با مدیریت بیژن امیری وکیل پایه یک دادگستری ⠀
🔹مدیر حقوقی صدا و سیمای ایران و دیگر سازمان ها⠀

 

Add Your Comments

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *